Chi Phí Xây Khách Sạn 20 Phòng: Dự Toán Chi Tiết và Giải Pháp Tối Ưu Đầu Tư

 Việc đầu tư xây dựng một khách sạn mini (thường là từ 15 đến 25 phòng) là một trong những mô hình kinh doanh F&B và lưu trú phổ biến, đặc biệt tại các thành phố lớn hoặc khu du lịch. Khách sạn 20 phòng, thường đạt tiêu chuẩn 2 hoặc 3 sao, là quy mô lý tưởng để tối ưu hóa chi phí vận hành và quản lý.

Tuy nhiên, chi phí xây khách sạn 20 phòng không phải là một con số cố định mà phụ thuộc vào nhiều yếu tố phức tạp, từ vị trí, quy mô sàn xây dựng, đến tiêu chuẩn vật liệu hoàn thiện. Bài viết này sẽ phân tích chi tiết các hạng mục chi phí, đưa ra ví dụ dự toán sơ bộ và các giải pháp tối ưu hóa ngân sách cho chủ đầu tư.

1. Công Thức Tính Chi Phí Xây Dựng Sơ Bộ

Chi phí xây dựng khách sạn thường được tính dựa trên tổng diện tích sàn xây dựng (m2) nhân với đơn giá thi công/m$^2$.

1.1. Xác định Tổng Diện tích Sàn Xây dựng (Tổng Sàn)

Giả định một khách sạn 20 phòng (tiêu chuẩn 2 sao), diện tích trung bình mỗi phòng khoảng 20 m2.

  • Quy mô: Khách sạn 5 tầng + 1 tum/sân thượng (6 tầng).

  • Diện tích Đất: Giả định 100 m2 (5m×20m)

  • Tổng Diện tích Sàn (ước tính):

    • Móng: Tính 30%−50% diện tích đất (30 m2−50 m2).

    • Tầng Trệt (Lễ tân, sảnh, văn phòng): 100% diện tích đất (100 m2).

    • Tầng Lầu (Phòng ngủ): 4 tầng lầu ×100 m2=400 m2.

    • Tum/Mái: 50% - 70% diện tích mái (50 m2−70 m2).

    • Tổng Sàn Xây dựng (Sơ bộ): ≈580 m2−620 m2. [Sử dụng 600 m2 cho dự toán mẫu]

Xem thêm: Chi phí xây khách sạn mini

1.2. Đơn giá Thi công Trọn gói/m$^2$

Đơn giá thi công khách sạn 20 phòng (trọn gói: xây thô + hoàn thiện cơ bản) thường dao động rất lớn tùy theo tiêu chuẩn và vật liệu:

Gói Thi công

Đơn giá/m$^2$ (VNĐ)

Tổng Chi phí Sơ bộ cho 600m2 (Tỷ VNĐ)

Gói Tiết kiệm (Tiêu chuẩn Nhà nghỉ/Mini Hotel)

5.500.000−6.500.000

3,3−3,9 Tỷ

Gói Phổ thông (Tiêu chuẩn 2 sao)

7.000.000−8.500.000

4,2−5,1 Tỷ

Gói Cao cấp (Tiêu chuẩn 3 sao)

9.000.000−11.000.000

5,4−6,6 Tỷ

Xuất sang Trang tính

Lưu ý: Bảng giá trên là ước tính và không bao gồm chi phí Nội thất Rời, PCCC, Thang máy.

2. Phân Tích Các Hạng Mục Chi Phí Chi Tiết

Để có cái nhìn chính xác hơn, chi phí xây khách sạn 20 phòng cần được chia thành 4 nhóm chính.

2.1. Chi phí Thiết kế và Pháp lý (Chiếm 1%−3% Tổng mức đầu tư)

Hạng mục

Chi phí ước tính

Ghi chú

Thiết kế Kiến trúc/Kết cấu

120.000−150.000 VNĐ/m2

600m2×135.000=81 triệu

Thiết kế Nội thất (3D + Kỹ thuật)

170.000−200.000 VNĐ/m2

Có thể giảm nếu chỉ thiết kế 1-2 mẫu phòng.

Giấy phép Xây dựng

20 triệu−50 triệu

Tùy thuộc vào địa phương và quy mô.

Xuất sang Trang tính

2.2. Chi phí Xây thô và Hoàn thiện Cơ bản (Chiếm 60%−70% Tổng mức đầu tư)

Đây là chi phí lớn nhất, bao gồm kết cấu, tường, sàn, mái, và hệ thống kỹ thuật ngầm.

  • Đơn giá Xây thô: 3.200.000−4.000.000 VNĐ/m2. (Bao gồm sắt, thép, xi măng, cát, đá, nhân công thô).

    • Ước tính: 600 m2×3.500.000=2,1 Tỷ VNĐ.

  • Đơn giá Hoàn thiện: 2.500.000−4.500.000 VNĐ/m2. (Bao gồm gạch ốp lát, sơn bả, trần thạch cao, thiết bị vệ sinh cơ bản, hệ thống điện nước cơ bản).

    • Ước tính: 600 m2×3.000.000=1,8 Tỷ VNĐ.

Tổng Chi phí Xây dựng: ≈3,9 Tỷ VNĐ (Theo gói phổ thông)

2.3. Chi phí Hệ thống Kỹ thuật Đặc thù (M&E - Quan trọng)

Hệ thống kỹ thuật khách sạn cần đầu tư cao hơn nhà ở dân dụng.

Hạng mục

Chi phí Ước tính

Ghi chú

Thang máy

450 triệu−700 triệu

Loại 450kg−630kg (6−8 người), 5 - 6 điểm dừng.

Điều hòa Không khí

300 triệu−500 triệu

Hệ thống Multi hoặc cục bộ (1,5 HP−2 HP/phòng).

Hệ thống PCCC

150 triệu−300 triệu

Lắp đặt theo tiêu chuẩn, bao gồm hệ thống Sprinkler, báo cháy, đèn thoát hiểm.

Máy nước nóng Trung tâm (Heat Pump)

80 triệu−150 triệu

Tiết kiệm điện hơn máy nước nóng cục bộ.

Camera & Internet/Wifi

30 triệu−50 triệu

Hệ thống mạng chất lượng cao.

Tổng M&E Đặc thù:

≈1,01 Tỷ−1,7 Tỷ

Chi phí có thể thay đổi lớn.

Xuất sang Trang tính

2.4. Chi phí Nội thất Rời và Trang thiết bị (FF&E)

Đây là chi phí quyết định đến trải nghiệm khách hàng và hạng sao của khách sạn.

  • Đơn giá/Phòng: 50 triệu−100 triệu  VNĐ/phoˋng (Tùy tiêu chuẩn 2 - 3 sao).

    • Bao gồm: Giường, nệm, tủ, bàn ghế, TV, Minibar, rèm cửa, đồ vải, đèn trang trí.

  • Chi phí Nội thất Rời (Ước tính): 20 phoˋng×70 triệu/phoˋng=1,4 Tỷ VNĐ.

  • Nội thất Khu vực Chung (Lễ tân, Sảnh): 150 triệu−300 triệu.

    • Tổng Chi phí FF&E: ≈1,55 Tỷ VNĐ.

Xem thêm: Thiết kế khách sạn mini

3. Tổng Dự toán Chi phí Xây khách sạn 20 Phòng (Gói Phổ thông/2 Sao)

Dựa trên các ước tính trên, tổng chi phí dự kiến cho một khách sạn 20 phòng, 6 tầng, trên diện tích đất 100 m2 (Tổng sàn 600 m2) sẽ là:

Hạng mục Chi phí

Chi phí (Tỷ VNĐ)

Tỷ lệ (%)

1. Thiết kế và Pháp lý

0,15

2%

2. Xây thô và Hoàn thiện Cơ bản

3,90

57%

3. Hệ thống Kỹ thuật Đặc thù (Thang máy, PCCC, Điều hòa, Nóng lạnh)

1,20

17%

4. Nội thất Rời và Trang thiết bị (FF&E)

1,55

23%

Tổng Chi phí Xây dựng + Trang thiết bị

≈6,80 Tỷ VNĐ

100%

5. Chi phí Dự phòng (10% Tổng Chi phí)

0,68 Tỷ VNĐ


TỔNG VỐN ĐẦU TƯ BAN ĐẦU (Không bao gồm tiền đất)

≈7,48 Tỷ VNĐ


Xuất sang Trang tính

Kết luận Dự toán: Chi phí xây dựng và trang bị một khách sạn mini 20 phòng, tiêu chuẩn 2 - 3 sao, thường dao động trong khoảng 6,5 Tỷ đến 8,5 Tỷ VNĐ (chưa bao gồm tiền mua đất).

4. Các Yếu tố Ảnh hưởng Lớn đến Chi phí

Để kiểm soát ngân sách, chủ đầu tư cần đặc biệt lưu ý các yếu tố sau:

  1. Tiêu chuẩn sao và Vật liệu Hoàn thiện:

    • Sự chênh lệch lớn nhất nằm ở vật liệu hoàn thiện (gạch, đá, thiết bị vệ sinh) và nội thất. Khách sạn 3 sao đòi hỏi vật liệu cao cấp, tiêu chuẩn phòng rộng hơn (25 m2−30 m2/phòng), đẩy tổng diện tích sàn và chi phí hoàn thiện lên cao.

  2. Vị trí và Điều kiện Thi công:

    • Địa chất: Nếu nền đất yếu, chi phí làm móng (ép cọc, cọc khoan nhồi) sẽ tăng 10%−20% so với nền đất cứng.

    • Vị trí: Thi công trong hẻm hoặc khu vực trung tâm có giới hạn thời gian và mặt bằng tập kết vật tư sẽ làm tăng chi phí nhân công và vận chuyển.

  3. Hệ thống Thang máy và PCCC:

    • Đây là hai hạng mục kỹ thuật bắt buộc và đắt đỏ, cần được tính toán công suất và chi phí rõ ràng ngay từ đầu để không ảnh hưởng đến tiến độ cấp phép.

Tóm lại, chi phí xây khách sạn 20 phòng là một bài toán cần được giải quyết bằng bản vẽ thiết kế chi tiết và bảng dự toán rõ ràng. Chủ đầu tư nên làm việc với đơn vị thiết kế - thi công trọn gói uy tín để nhận được báo giá chính xác theo tiêu chuẩn vật liệu cụ thể, từ đó tối ưu hóa nguồn vốn và đảm bảo chất lượng công trình theo đúng định vị kinh doanh.

Nhận xét

Đăng nhận xét

Bài đăng phổ biến từ blog này

Mẫu Thiết Kế Tiệm Tóc Đơn Giản: Hướng Dẫn Chi Tiết Tạo Không Gian Ấn Tượng

Hình ảnh
 Mở một tiệm tóc không chỉ đơn thuần là cung cấp dịch vụ cắt tóc, tạo kiểu. Một không gian tiệm tóc đẹp, ấn tượng còn đóng vai trò quan trọng trong việc thu hút và giữ chân khách hàng. Đặc biệt trong thời đại ngày nay, khi mà khách hàng ngày càng chú trọng đến trải nghiệm, việc sở hữu một không gian tiệm tóc độc đáo và thoải mái là điều vô cùng cần thiết. Bài viết này sẽ giúp bạn khám phá những ý tưởng thiết kế tiệm tóc đơn giản nhưng không kém phần tinh tế, từ đó tạo nên một không gian làm việc chuyên nghiệp và thư giãn. Tại sao nên chọn mẫu thiết kế tiệm tóc đơn giản? Thiết kế đơn giản không chỉ giúp tiết kiệm chi phí mà còn mang lại nhiều lợi ích khác: Tạo không gian thoáng đãng: Giúp khách hàng cảm thấy thoải mái và thư giãn hơn. Dễ dàng vệ sinh: Giúp duy trì không gian luôn sạch sẽ và ngăn nắp. Tập trung vào dịch vụ: Khi không gian không quá cầu kỳ, khách hàng sẽ dễ dàng tập trung vào trải nghiệm dịch vụ của bạn. Linh hoạt trong thay đổi: Bạn có thể dễ dàng thay đổi phong ...
Đọc thêm

Thiết kế quán trà sữa - Nơi gặp gỡ và thưởng thức những món thức uống độc đáo

Hình ảnh
  Trong thời đại công nghệ và nhịp sống gấp rút như hiện nay, người dân ngày càng tìm kiếm những không gian thoải mái, thư giãn để có thể nghỉ ngơi, gặp gỡ bạn bè và thưởng thức những món thức uống đặc biệt. Chính vì vậy, sự nổi lên của các quán trà sữa là một xu hướng không thể phủ nhận. Tuy nhiên, để tạo ra một quán trà sữa hấp dẫn và thu hút khách hàng, thiết kế là yếu tố vô cùng quan trọng. Bài viết này sẽ cung cấp cho các bạn những thông tin chi tiết về giá thiết kế quán trà sữa và những yếu tố cần lưu ý. Vai trò của thiết kế trong quán trà sữa Thiết kế không chỉ đơn thuần là tạo ra một không gian đẹp mắt, mà nó còn thể hiện được bản sắc, phong cách riêng của quán. Một thiết kế quán trà sữa tốt sẽ tạo được ấn tượng đầu tiên tốt đẹp với khách hàng, giúp họ cảm thấy thoải mái và muốn ghé thăm lại. Ngoài ra, thiết kế còn giúp tăng tính chuyên nghiệp, nâng cao trải nghiệm của khách hàng và thể hiện được thương hiệu của quán. ==>Xem thêm:  https://noithatdiemnhan.vn/bao-gi...
Đọc thêm

Mô Hình Văn Phòng Đóng Là Gì? Đặc Điểm, Ưu Điểm Và Nhược Điểm

Hình ảnh
 Trong bối cảnh xu hướng thiết kế văn phòng hiện đại thay đổi nhanh chóng, mô hình văn phòng đóng đã và đang nhận được nhiều sự quan tâm nhờ tính đặc thù của nó. Hãy cùng tìm hiểu chi tiết về khái niệm, đặc điểm, ưu điểm và nhược điểm của mô hình này. 1. Mô Hình Văn Phòng Đóng Là Gì? Mô hình văn phòng đóng là loại hình thiết kế trong đó các khu vực làm việc được chia thành những không gian có tường ngăn hoặc vách ngăn rõ rệt. Thay vì dùng mô hình mở, văn phòng đóng được thiết kế để tăng cường tính riêng tư, giúp nhân viên tập trung vào công việc hiệu quả hơn. 2. Đặc Điểm Của Mô Hình Văn Phòng Đóng Mô hình văn phòng đóng có những đặc điểm sau: Không gian chia cắt : Các khu vực làm việc được ngăn cách bằng tường, vách ngăn hoặc cửa ra vào. Tính riêng tư cao : Nhân viên sẻ có một không gian để tập trung hoàn toàn vào công việc. Giảm tiếng ồn : Các bức tường và vách ngăn giúp giảm thiểu ảnh hưởng của tiếng ồn ngoài. Phù hợp cho những công việc cá nhân : Đây là lựa chọn hoàn hảo cho cá...
Đọc thêm